| ДЕРЗКИЙ ТЕЗКА ВЕЛИКОГО ЛЕОНАРДО
Редко какому зданию, даже если оно находится в самом сердце столицы, удается так долго оставаться в центре внимания. Бизнес-центр на пересечении Хмельницкого и Владимирской кто-то называет смелым, кто-то наглым; для кого-то он - монстр, для кого-то - оригинальный объем, отражающий небо. Одно можно сказать точно: «Леонардо» никого не оставляет равнодушным - а не это ли главный признак популярности?
Заказчик, девелопер: ООО «Ярославов Вал»» ИСТОРИЯ
На участке, занимаемом сейчас БЦ «Леонардо», с 1988 года находился объект незавершенного строительства, который рано или поздно надо было доводить до ума. В 1997 году архитекторы приступили к работе над проектом гостиницы «Театральная». К сожалению, он так и не был реализован. «Недострой» несколько раз перепродавался. В 2002 году компания «Ярославов Вал» выкупила его и решила изменить функциональное назначение будущего объекта - с гостиничного на офисное. Тогда же начались проектные работы, длившиеся три года. К строительству приступили в 2005 году, и уже в 2006-м состоялась продажа первой очереди БЦ. «Леонардо». Инвестором стала ирландская компания Quinn Group. Сделка была на то время рекордной для киевского рынка - $92 млн. Вторая очередь строительства завершилась в 2007 году. Общий объем инвестиций в ее реализацию составил $85 млн. В декабре того же года объект был введен в эксплуатацию. Сейчас второй очередью бизнес-центра управляет ООО «Эста Холдинг». МЕСТОРАСПОЛОЖЕНИЕ По словам специалистов, БЦ «Леонардо» - возможно, единственный в Киеве бизнес-центр, расположение которого полностью отвечает требованиям класса А. Рядом - общественный транспорт, три станции метро («Золотые ворота», «Университет», «Театральная»), Национальная опера, парк, пятизвездочный отель, престижные рестораны, галереи, музеи, бутики, здания государственных и городских властей, посольства и пр. Отсюда можно без проблем выехать на автомобиле в любом направлении, даже с учетом возможных в центре транспортных заторов. Не будем также забывать, что на примыкающем к зданию участке по Владимирской под проезжей частью планируется сооружение подземного паркинга. Однако на данный момент заторы на дорогах возле БЦ все еще создают неудобства. Ситуация усугубляется осутствием полноценного гостевого паркинга. АРХИТЕКТУРА
Относительно архитектурных особенностей БЦ «Леонардо» мнения специалистов, конечно же, разделились, что в большей степени касается объекта второй очереди строительства. Часть экспертов высказываются однозначно - архитектура уступила коммерции. Соглашаясь с коммерческой успешностью проекта, достигнутой благодаря формам, объемам и месторасположению объекта, специалисты критикуют, во-первых, появление подобного здания в историческом центре, во-вторых, снос дома по ул. Б. Хмельницкого, в-третьих, изменение функционального назначения объекта на офисное. По словам архитекторов, на территории, буквально пронизанной духом творчества, гостиницу еще можно было бы возвести, но появление здесь бизнес-центра, да еще таких размеров, стратегически и идеологически неправильно для города. Однако весьма выгодно для инвестора. Эксперты считают, что попытка авторов сыграть на контрасте при проектировании второй очереди - остекленного «кубообразного» блока - обернулась кричащим диссонансом с окружающей застройкой, возникновением «неорганичной доминанты». Стеклянный объем, несомненно, легок, и его давление на соседние объекты минимально, но габариты БЦ и отсутствие плавных переходов между стилями составляющих комплекс зданий создают впечатление несыгранного оркестра - громко, но не звучит.
А может, «не звучит» только пока? Ведь часть специалистов высказывают мнение, что градостроительный ансамбль Театральной площади не пострадал, диссонанса не чувствуется - архитектура комплекса вдруг каким-то чудесным образом вписалась в существующее окружение и даже добавила району «скромного очарования» - уровнем отделки фасадной части первой очереди и тем, что в подзеркаленном стекле фасадов второй очень романтично отражается киевское небо... ПЛАНИРОВКА, ВНУТРЕННЯЯ ИНФРАСТРУКТУРА Специалисты сошлись во мнении, что по планировке и организации офисов, по наличию всех необходимых дополнительных сервисов бизнес-центр в основном соответствует заявленной категории, хотя и не лишен отдельных «слабых мест». Поскольку изначально, в период предшествующей реконструкции, здание первой очереди задумывалось как гостиница, отсюда вытекают все положительные и отрицательные стороны архитектурно-планировочных решений. Малая высота этажа, приемлемая для гостиницы, чрезвычайно неудобна для бизнес-центра: есть проблемы с воздухообменной вентиляцией. Существенная часть помещений первой очереди практически лишена естественного освещения, поскольку они ориентированы в атриумное пространство. Впрочем, просторный холл и атриум, характерные для отеля, в бизнес-центре могут рассматриваться и как излишество, и как показатель «шика». А вот отсутствие раздвижных дверей и малое количество лифтов - недостаток уже существенный. Достоинство же первой очереди заключается в наличии зоны услуг, конференц-залов и ресторана «Ателье». Хотя последний явно дороговат для рядовых офисных сотрудников, а другого пункта питания внутри бизнес-центра нет. К счастью, прилегающий район располагает массой вполне «демократических» ресторанчиков.
Планировочные решения второй очереди достаточно удачны. Планировки стандартные для подобных объектов: в центральной части расположены элементы технической инфраструктуры, а по периметру размещаются офисные помещения. Площади отдельных лотов как раз те, что популярны на рынке - по 140 м2 (самые востребованные в Киеве - по 150 м2). Хотя некоторые эксперты считают недостатком глубокий этаж без инфраструктурного ядра - лифты и лифтовой холл находятся не в середине здания, а на фасадной стороне. По этой причине уменьшается эффективность этажа, площадь без особого смысла тратится на коридоры. Услуги в здании второй очереди отсутствуют как таковые, что, однако, компенсируется их наличием в пешеходной доступности, поэтому недостатком это назвать трудно. Интересный факт. Когда разрабатывался проект единого комплекса, деление на очереди было условным и служило лишь для удобства строительства. Известно, что инвестор продал первую очередь еще до окончания возведения второй. Поэтому идея архитектора использовать парадный вход, холл и атриум для всего комплекса - сегодня под большим вопросом, ведь новый хозяин покупал первую очередь целиком, и в договоре не было указано, что какие-то помещения будут использоваться им совместно с владельцами второй. Теперь же попасть в 17-этажный блок можно лишь со служебного входа. Остается надеяться, что стороны так или иначе достигнут консенсуса. Некоторые арендаторы: банк «Форум», Reuters, Parker & Obolensky, Colliers, DTZ, Vanco, «Астерс», Multi Development, «ТРК Украина», Visa International. ПАРКИНГ Весь комплекс имеет П-образную форму. Образовавшуюся темную зону занимает наземный 7-уровневый паркинг на 356 м/м (12 тыс. м2). Согласно пожарным требованиям, одноуровневая подземная стоянка оборудована отдельным въездом/выездом. Специалисты называют такой объем парковочных мест неоспоримым достоинством БЦ «Леонардо», но стратегический минус опять-таки в том, что у здания первой очереди нет своего паркинга, поскольку весь он относится ко второй очереди бизнес центра, у которой есть свой «суверенный» владелец. ИНЖЕНЕРНЫЕ СЕТИ, ОБОРУДОВАНИЕ Оборудование: лифты Otis France грузоподъемностью 1 т: 1 панорамный, 4 пассажирских, 1 пожарный. Размещение: блок А - 1 панорамный, блок Б -4 пассажирских и 1 пожарный. Инженерные сети: автономные, городские. Предусмотрена система автоматического управления и диспетчеризации КЛАСС ОБЪЕКТА «Леонардо» очень популярен в городе. Значительные и незначительные недочеты совсем не уменьшают интереса арендаторов к нему. Для амбициозных компаний, желающих обратить на себя максимум внимания, несомненно, будет интересен бизнес-центр с довольно смелым и неоднозначным внешним видом. Тем более что, работая в столь «дерзком» здании, не приходится жертвовать комфортом. Эксперты отмечают, что по основным требованиям и критериям «Леонардо» отвечает заявленному классу, но при пересмотре классификации, которым давно уже грозят специалисты, бизнес-центру еще придется доказывать свою высококлассность.
На пересечении улиц Богдана Хмельницкого и Владимирской с 1988 года находился объект незавершенного строительства, и город был заинтересован, чтобы на этом участке появилось, наконец, новое здание. В 1997 году ТАМ «С.Бабушкин» приступила к работе над проектом гостиницы «Театральная». Тогда в Киеве не было ни одной гостиницы категории «5 звезд». Планировалось, что к 1999 году, к моменту проведения в столице очередного со¬бытия международного масштаба, будет возведено несколько высококлассных отелей, в том числе и гостиница «Театральная». Но по разным причинам ни один объект, кроме разве что первой очереди отеля «Премьер Палац», не был сдан вовремя. Проектные работы по гостинице «Театральная» мы начинали совместно с австрийской компанией Chakman & partners (кстати, эта же фирма участвовала в проектировании гостиницы «Святая София»). Мы сделали объект, который по объемам соответ¬ствовал первой очереди существующего бизнес-центра «Леонардо». Здание, которое сейчас соответствует второй очереди БЦ, было на тот момент в долгосрочной аренде до 2002 года. Готовый проект гостиницы мы даже согласовали с будущим оператором - Hilton. Английские специалисты высылали нам свои требования (мы до сих пор храним этот двухтомник документов по 750 страниц каждый), чему мы были очень рады, ведь тогда у нас не существовало абсолютно никаких норм по высококлассным гостиницам. Плюс ко всему, перед нами была поставлена задача: выполнить всю новую часть объекта в сборном каркасном варианте. Это делалось, наверное, чтобы поддержать отечественного производителя, а может, считалось, что в каркасе собрать здание быстрее, чем «вылить» в монолите. Кроме того, монолитным домостроением тогда занималось не так много компаний, и метод был не особо распространен. Требования были жесткими, поэтому нам приходилось проектировать и заказывать плиты и ригели по индивидуальным размерам (по 9 м). Надо отдать должное производителям и строителям - каркас был изготовлен и установлен быстро, качественно и в соответствии с нашими расчетами. Но то ли власти просчитались, то ли инвесторы чего-то не учли, - строительство объекта надолго остановилось. Нам это было очень обидно - ведь на начальном этапе все делалось очень быстро и с невероятной отдачей сил: зимой 1998 года в лютые морозы строители, чтобы все успеть вовремя, демонстрировали чудеса трудового героизма. Простоял этот мрачный каркас до 2002 года, пока не появился серьезный инвестор - компания «Ярославов вал». После всех маркетинговых расчетов заказчик решил отказаться от гостиничной функции и запроектировать офисное здание - благо, такая возможность существовала без необходимости сносить существующий каркас. Хотя нельзя сказать, что все обошлось без проблем. Иногда посещает мысль, что, возможно, каркасом все же нужно было пожертвовать, ведь его сборная конструкция сильно нас ограничивала в перепланировке под офисы. Но сохраненная идея атриума, безусловно, позитивно сказалась на внутреннем пространстве бизнес-центра. Я думаю, что если бы мы смогли реализовать тогда это решение - то это был бы пер¬вый атриум в Киеве. Но и сегодня интерьер бизнес-центра «Леонардо» достойно оценен архитектурной общественностью - за этот интерьер мы вместе со скульптором Михаилом Ревой получили архитектурную премию «Созидание». Вторая очередь, которая была задумана еще в 1997 году, смогла быть реализована только после того, как заказчик получил право на снос зданий 19-а, 21-а и 21-б по ул. Б. Хмельницкого - с условием обязательного восстановления главного фасада дома № 19-а. Со второй очередью строительства и возникало наибольшее количество проблем. В одном из первоначальных вариантов за 7-этажными объемами первой очереди должно было появиться 13-этажное здание. Но для инвестора такие объемы, понятно, оказались невыгодными. Заказчик получил разрешение на разработку варианта объекта повышенной этажности. У нас было по этому поводу не меньше семи предложений. Есть разные подходы к проектированию в исторической градостроительной среде. Можно было вписать здание в существующее окружение, можно было «сыграть» на контрасте. Мы выбрали второй вариант. Градостроительный совет одобрил наш проект, в котором здание второй очереди было выполнено в форме шара (!). Уже были рассчитаны все конструкции и велись переговоры с компаниями, способными подобное реализовать. Но заказчик, видимо, не желая терять драгоценные «квадраты», вынужден был отказаться от этой идеи и остановиться на более традиционном объеме. Любое проектирование - это поиск компромисса между градостроительной ситуацией, требованиями заказчика и идеями архитектора. Хотя стоит отметить, что даже окончательный, (единство) этих трех понятий (и именно в таком порядке) до сих пор остаются важнейшими принципами архитектурного проектирования. (Я думаю, что «Прочность и Красота» - это, наверное, скульптура, а просто «Красота» - это, скорее всего, живопись). Оценить современную архитектуру смогут наши потомки. Мировая практика это доказала. Поэтому мы относимся к критике современников с пониманием. Почему мы остановились на стеклянном объеме? Он более «легкий». В нем отражается небо, и он не давит на окружающую застройку, несмотря даже на свои габариты. Немало времени мы потратили на подбор стеклянных фасадных конструкций, которые позволили бы «растворить» объект. Мы подобрали стекло теплого оттенка с хорошими теплотехническими показателями, сочетающееся по цвету с остальными фасадами комплекса, но в то же время отражающее небо и способное менять цвет в зависимости от освещения. В целом готовое здание вполне соответствует нашим ожиданиям. Оно расположено в прекрасном месте, имеет встроенный паркинг на 360 мест, в нем удобно работать и оно нравится гостям и посетителям делового центра. Несмотря на сложности с согласованием проекта и критику коллег, считаю, что объект будет в конечном итоге оценен по достоинству. ТЭП
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
